Besonderheiten des Gewerbemietvertrags – 3 Wege zur Kündigung
Im gewerblichen Kontext sind Vermieter und Mieter gleichberechtigte Kaufleute. Mit dem fristgerechten Kündigungsschreiben wird das Vertragsverhältnis beendet. Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihren Handlungsoptionen.
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Die folgenden wichtigen Gründe berechtigen den Vermieter gemäß § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags:
Der Mieter
Der Vertrag verlängert sich dadurch um einen vertraglich definierten Zeitraum – üblicherweise um 1 Jahr.
Bei einer Optionsklausel hingegen muss die Verlängerung des Mietverhältnisses von einer der beiden Vertragsparteien aktiv eingefordert werden. Die in § 543 Abs. 2 BGB aufgezählten wichtigen Gründe sind nicht abschließend sondern nur beispielhaft.
In einem solchen Fall muss meist zuvor eine schriftliche Abmahnung des Vertragspartners erfolgen, damit diese das grundsätzlich zur Kündigung berechtigende Problem beseitigen kann.
Sonderkündigungsrecht
In besonderen Fällen können dem Mieter oder dem Vermieter Sonderkündigungsrechte zustehen.
Bis zum Ende des Monats, in dem die Ankündigung erfolgt, kann der Mieter dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats – also vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen – kündigen.
B. eine Insolvenz.
Im Regelfall bedarf es vor der außerordentlichen Kündigung einer schriftlichen Abmahnung, die die Gegenseite auf das vertragswidrige Verhalten hinweist und ihr die Möglichkeit gibt, es zu korrigieren.
Er ist allerdings nicht verpflichtet, dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erledigen.
Beim Gewerberaummietvertrag gilt keine Kündigungsfrist, wenn der Vertrag für eine festgelegte Dauer geschlossen wurde.
Ändert sich die Ausrichtung der Firma oder sprechen andere Gründe für eine Beendigung vom Mietverhältnis, ist der Gewerbemietvertrag zu kündigen.
Befristete Verträge laufen in der Regel automatisch nach der vereinbarten Laufzeit aus.
Die Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses muss nicht unbedingt schriftlich erfolgen, sie ist auch mündlich oder per E-Mail möglich – sofern im Mietvertrag nicht die Schriftform vereinbart wurde.
Beim Einschreiben mit Rückschein ist eine fristgerechte Zustellung dagegen nicht zwingend gewährleistet, da bei nicht direkter Annahme der Empfänger lediglich eine Benachrichtigung erhält, dass er ein Einschreiben bei der Post abholen kann. Verschiebt sich die Zustellung allerdings auf den 5. Die Bezeichnung gilt in der Rechtsprechung lediglich als Indiz (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119).
Nur der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck entscheidet darüber, ob ein Mietverhältnis gewerblich oder privat ist.
Zwei Nutzungsformen definieren den gewerblichen Kontext:
Eine ordentliche Kündigung durch Mieter oder Vermieter ist daher nicht möglich. Für einen Gewerbemietvertrag gilt daher – anders als im Wohnmietrecht – kein Mieterschutz.
Der Gesetzgeber räumt den Vertragsparteien einen deutlich größeren Spielraum ein, um das Mietverhältnis vertraglich individuell zu gestalten – die sogenannte Vertragsfreiheit.
Eine individuelle, vom Gesetz abweichende Vertragsgestaltung ist nicht nur möglich, sondern üblich.
Er kann das Kündigungsschreiben prüfen und Sie über mögliche Handlungsoptionen beraten.
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Wann ist die außerordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags möglich?
Unter bestimmten Umständen lässt sich ein Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen – unabhängig davon, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist.
Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags ist unter 2 Voraussetzungen möglich:
Andernfalls hat der Gewerbemieter Anspruch auf Erstattung der Nebenkostenvorauszahlungen.
Allerdings kann er auch später noch die Nebenkosten abrechnen und geltend machen – denn im Gewerbemietrecht gilt anders als bei Mietverträgen zu Wohnzwecken die gesetzliche Ausschlussfrist für Nebenkostennachforderungen nicht.
Für die Rückerstattung der Mietkaution gibt es keine gesetzlichen Fristen.
B. bei Schimmelbefall.
Wie ein Mietverhältnis in diesem Fall rechtlich eingeordnet wird, hängt von der Vertragsgestaltung ab.
Separate Mietverträge:
Bestehen für die unterschiedlich genutzten Bereiche zwei separate Mietverträge (Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag), gilt für jeden Bereich das entsprechende Mietrecht.
Einheitlicher Mietvertrag:
Verträge über eine sogenannte Mischnutzung (geschäftlich und privat) kommen in der Praxis häufiger vor – und sind in der Auslegung der Rechtslage weniger eindeutig, da eine Aufspaltung nach Funktion der Mieträume bei einem einheitlichen Mietvertrag nicht möglich ist .
advocado findet für Sie den passenden Anwalt. Die Rechtsprechung geht aber davon aus, dass Vermieter die Kaution für Gewerberäume spätestens 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen müssen. Es gelten dabei die vertragliche Vereinbarung oder aber die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Läuft der Mietvertrag auf mehr als einen Mieter, müssen auch alle Vertragspartner die Kündigung unterschreiben.
FAQ: Das müssen Sie wissen, bevor Sie einen Gewerbemietvertrag kündigen
Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Gewerbemietvertrag kündigen. Ansonsten läuft der Vertrag nach der Befristung aus. Verstirbt beispielsweise der Geschäftsführer einer GmbH, bleibt das Mietverhältnis unangetastet und wird durch den Nachfolger fortgeführt.
Hat der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt, darf ihm der Vermieter nicht wegen Mietverzugs oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen (§ 112 Insolvenzordnung).
Der Insolvenzverwalter des Mieters kann aber „ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen“ (§ 109 Insolvenzordnung).
Juni. Zu beachten ist, dass beim Mietvertrag im Bereich Gewerbe die Kündigungsfrist bzw. Dieser kann aber außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Ansonsten gehen Gerichte von einem Wohnraummietverhältnis aus (BGH 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).
Ein Gewerbemietvertrag geht meist mit großen Investitionen einher und bildet häufig die wirtschaftliche Existenzgrundlage für Mieter und Vermieter.
Beide Regelungen dienen dazu, das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung übergangslos weiterzuführen, ohne einen neuen Vertrag aufsetzen zu müssen.
Die Verlängerungsklausel greift automatisch, wenn die Vertragsparteien nicht rechtzeitig widersprechen. zu, endet das Mietverhältnis zum 31.09.
Beispiel 2:Spricht ein Mieter die ordentliche Kündigung aus und geht das Schreiben dem Vermieter am 05.04.
Vermietern unterzeichnet sein.
Die Kündigung kann auch durch nur einen Gesellschafter erfolgen, wenn er die Vertretungsvollmacht dafür nachweisen kann – ohne Vollmacht kann die Kündigung abgelehnt werden (§ 174 BGB).
Sie können unsere kostenlosen, anwaltlich vorgeprüften Musterschreiben nutzen, um Ihren Gewerbemietvertrag bequem und unter Beachtung aller formalen Anforderungen zu kündigen.
Ist die ordentliche Kündigungsfrist nicht individuell vertraglich geregelt, gilt die gesetzliche Vorgabe von 6 Monaten.
Für eine fristgerechte Kündigung zählt nicht der Versand.
Die Verpflichtung des Mieters, die Miete fristgerecht zu bezahlen, bleibt aber grundsätzlich bestehen.
Die für das Gewerbemietrecht relevanten Details des Gesetzes:
In der Regel muss der Vermieter seinem Mieter nämlich noch eine Chance geben, die beanstandete Vertragsverletzung zu beseitigen. Stattdessen treffen sich die beiden Vertragsparteien in Sachen Miete und Kündigungsfrist auf Augenhöhe.
Um die Kündigungsfrist bei der Gewerbemiete einhalten zu können, muss der Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Quartals das Kündigungsschreiben erhalten haben.