Ein Zeitmietvertrag endet zu einem festgelegten Termin. Zum Ende des Zeitmietvertrags muss der Befristungsgrund weiter vorliegen. Dennoch lohnt es sich, aufmerksam zu bleiben, die oben genannten Punkte zu beachten und sich im Zweifelsfall Rat beim Anwalt oder dem Mieterverein zu holen.
.
Kann dieser die Kaution nicht zurückzahlen, haftet er für die Kautionssumme.Grundsätzlich hat ein Mieter nur das Vorkaufsrecht für ein Haus oder eine Wohnung, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist.
Vielleicht befürchten Sie eine Mieterhöhung oder die Kündigung des Mietvertrags. Auf der anderen Seite trägt der frühere Eigentümer das Insolvenzrisiko für den neuen Vermieter. Anstelle eines Nachweises reicht auch eine Aufforderung des alten Vermieters, dass die Miete ab sofort an den neuen Eigentümer gezahlt werden soll.
Lesetipp:Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel
Nach § 566 a BGB muss der neue Vermieter auch die Mietkaution zurückzahlen, die ein Mieter an den vorherigen Eigentümer gezahlt hat.
So muss etwa die Befristung genau begründet werden. Grundsätzlich darf der neue Eigentümer erst dann kündigen, wenn er als Besitzer des Hauses oder der Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Dort heißt es wörtlich:
§ 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
Eine Ausnahme hiervon ist dann möglich, wenn die Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, während der Mieter bereits darin wohnte. Als Erwerber haftet der neue Eigentümer für die Mietkaution und das unabhängig davon, ob er diese vom alten Eigentümer erhalten hat. Doch so schnell geht das nicht, denn als Mieter sind Sie durch den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ vor einer Kündigung beim Eigentümerwechsel gut geschützt.
Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das bestehende Mietverhältnis.
Das lässt sich auch über den klassischen unbefristeten Mietvertrag arrangieren: Indem man im Vertrag einen zeitlich begrenztenKündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht vereinbart.
Eine weitere Besonderheit: Zeitmietverträge, die noch nach dem alten Mietrecht vor dem 31.8.2001 geschlossen wurden, werden nicht automatisch in Zeitmietverträge nach dem aktuellen Mietrecht umgewandelt, sondern gelten wie gehabt weiter.
Innerhalb einzelner Befristungsgründe gibt es aber Spielraum: Ob nun der Sohn, die Tochter oder ein anderer Verwandter die Wohnung nutzen will, fällt alles unter den Befristungsgrund "Eigennutzung".
Ein Zeitmietvertrag ist nicht zwingend nötig, wenn Vermieter und Mieter eigentlich nur die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum verhindern wollen.
Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Das können zum Beispiel die Erlaubnis zur Gartennutzung, Umbaumaßnahmen oder zur Untervermietung der Wohnung sein.
"Viele enthalten eine Klausel, nach der sie sich um ein weiteres Jahr verlängern, wenn sie nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt werden. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft gemäß §575 BGB Abs. 3 Satz 3 den Vermieter.
Der Mieter hat das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt.
Dies Sperrfrist beginnt ab dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Ein weiterer möglicher Kündigungsgrund besteht dann, wenn der neue Eigentümer eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie anstrebt und dieses Vorhaben schlüssig nachweist. Ist der Vermieter nicht Eigentümer der Wohnung, kann es sinnvoll sein, sich bei einem Mietrechtsanwalt oder bei einem Mieterverein Rat zu holen.
Der Vertrag begründet dann automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.
Fällt der Grund im Laufe der Mietzeit komplett weg, hat der Mieter laut Rechtsanwältin Heilmann keinen Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Versäumt es der Vermieter, den Mieter zu informieren, darf dieser nach einem Urteil des BGH (Az: VIII ZR 51/14) den Preisunterschied verlangen, falls er die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis zurückkauft. Oft steckt bei solchen Verträgen der Teufel im Detail – und die rechtlichen Vorgaben an die Mietverträge sind streng.
Um einen Zeitmietvertrag wirksam abzuschließen, müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen beziehungsweise erfüllt werden.
"Wenn der Eigentümer einer Wohnung beschließt, sie vorübergehend zu vermieten und zu einem späteren Zeitpunkt wieder darüber zu verfügen, macht ein Zeitmietvertrag Sinn", so Mietrechtlerin Beate Heilmann.
Ein befristeter Mietvertrag kann Vermietern und Mietern Planungssicherheit bieten.
Deshalb gibt es auch dann, wenn die Mietwohnung verkauft werden soll, noch keinen Grund zur Beunruhigung. Kommt nach einem Monat keine Antwort, verlängert sich der Zeitmietvertrag nach DMB-Angaben entsprechend. Eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Problematisch ist auch die Kündigungsfrist. Will er in der Wohnung bleiben, muss er seine Rechte aktiv geltend machen.
Ein Zeitmietvertrag unterliegt formellen Regeln, damit er gültig ist.
Wird der Mieter von einem Eigentümerwechsel nicht rechtzeitig oder gar nicht informiert, ist er auch nicht verantwortlich dafür, wenn die Mietzahlung noch an den alten Eigentümer geht. "Es ist unerlässlich, den Vertrag schriftlich abzufassen und original zu unterschreiben", so Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Eine Mindestaufzeit gibt es nicht – und der befristete Vertrag kann beliebig oft verlängert werden. Der Mieter kann immer zum Ende des ursprünglich vereinbarten Zeitmietvertrags ausziehen. Es gilt dann die vereinbarte Laufzeit für die Wohnungsmiete. Denn der darf diese erst dann erhalten, wenn er auch im Grundbuch eingetragen ist.
Allerdings sollten Sie die Miete nicht einfach so auf eine bloße Information hin an den neuen Vermieter bezahlen. Was sonst zu beachten ist.
Es klingt an sich so einfach: Unbefristete Mietverträge enden, wenn einer der beiden Vertragspartner kündigt. sonstige Betriebskosten.
Oder eine im alten Mietvertrag vorhandene unwirksame Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen wird gegen eine wirksame Regelung ersetzt.
Dies geht meist nur mit Hilfe durch einen fachlich spezialisierten Anwalt oder eine Mieterberatung.
Nicht selten möchte der neue Vermieter die Miete erhöhen - auch das könnte ja mit einem neuen Mietvertrag vereinbart werden.
Wenn Vermieter von Wohnungen mit Mietern einen Zeitmietvertrag abschließen, sind strenge Regeln zu beachten.